İspanya'da konut krizi derinleşiyor: Kiralar gelirin yüzde 74'üne ulaştı!

Avrupa'da konuta erişim sorunu büyürken İspanya'da Barcelona ve Madrid'de kiraların ortalama ücretin yüzde 74'üne kadar çıkması dikkat çekiyor. Prof. Dr. Ali Hepşen, İspanya örneğinden hareketle Türkiye'de konut arzının, sosyal kiralık konut stokunun ve erişilebilirlik ölçümlerinin yeniden ele alınması gerektiğine işaret ediyor.

Avrupa'da giderek derinleşen konut krizi, yüksek kiralar ve ev sahibi olmanın zorlaşmasıyla gündemdeki yerini koruyor. İspanya'da sosyal amaçlı konutların toplam konut stoku içindeki payının yüzde 1,5-1,7 seviyesinde kalması, konut üretimindeki artışa rağmen erişilebilirlik sorununun çözülemediğini ortaya koyuyor.

Prof. Dr. Ali Hepşen, Avrupa'daki gelişmelerin Türkiye açısından da önemli mesajlar içerdiğini belirterek konut politikasında yalnızca üretim ve satış rakamlarına odaklanmanın yeterli olmadığını vurguluyor. Hepşen'e göre konutun nerede üretildiği, hangi gelir grubuna hitap ettiği ve hanelerin mevcut finansman koşullarıyla bu konutlara erişip erişemediği birlikte değerlendirilmelidir.

İspanya'da sosyal konut stoku Avrupa ortalamasının gerisinde

Avrupa Komisyonu'nun 2026 İspanya raporuna göre ülkede sosyal amaçlı konutların toplam konut stoku içerisindeki payı yaklaşık yüzde 1,5-1,7 düzeyinde bulunuyor. Avrupa Birliği genelinde ise bu oran yüzde 6-7 civarında seyrediyor.

İspanya'da konut üretiminde artış yaşanmasına rağmen arz, mevcut ihtiyacı karşılamakta yetersiz kalıyor. Ülkede 2024 yılında verilen yaklaşık 127 bin 500 yapı ruhsatı, 2008'den bu yana kaydedilen en yüksek seviyeye ulaşsa da konut talebindeki açığı kapatmaya yetmedi.

Konut krizinin boyutunu ortaya koyan bir diğer gösterge ise kiraların hane gelirleri üzerindeki etkisi. AB Konseyi verilerine göre Barcelona ve Madrid'de kira giderlerinin ortalama ücretin yüzde 74'üne kadar ulaşması, büyük kentlerde konuta erişimin ne kadar zorlaştığını gösteriyor.

Nüfus artışı, yeni hanelerin oluşması ve belirli kentlerde yoğunlaşan talep, yeterince hızlı büyümeyen konut arzıyla birleşince erişilebilirlik sorunu daha da derinleşiyor.

Avrupa konuta erişilebilirliği ölçmeye hazırlanıyor

Avrupa Komisyonu, eylül ayında açıkladığı Affordable Housing Act önerisiyle konuta erişilebilirlik konusunu daha kapsamlı göstergeler üzerinden değerlendirmeyi gündeme taşıdı.

Bu yaklaşımda, konut baskısının yüksek olduğu bölgelerin ortak ölçütlerle belirlenmesi hedefleniyor. Kira/gelir oranı, mortgage ödemelerinin gelire oranı, konut fiyatı/gelir oranı ve konut maliyetlerinin hane bütçesindeki payı, erişilebilirliği ölçmek için kullanılabilecek göstergeler arasında yer alıyor.

Prof. Dr. Ali Hepşen de Türkiye'de konut piyasasının yalnızca fiyatlar ve satış adetleri üzerinden değerlendirilmesinin eksik kalabileceğine dikkat çekiyor. Hepşen'in önerdiği Konuta Erişilebilirlik Endeksi yaklaşımı; hanehalkının gelirini, özkaynağını ve mevcut finansman koşullarında kullanabileceği kredi kapasitesini birlikte ele alarak bu tutarı bulunduğu bölgedeki konut fiyatlarıyla karşılaştırmayı öngörüyor.

Bu değerlendirmeye göre konut satışlarının artması veya fiyatların yükselmesi, toplumun konuta erişiminin iyileştiği anlamına gelmiyor. Asıl önemli olan, farklı gelir gruplarının yaşadıkları bölgelerde ihtiyaçlarına uygun konutlara ulaşabilmesi.

Türkiye'de konut arzı ihtiyacın yoğunlaştığı bölgelerde artırılmalı

İspanya örneğinin Türkiye açısından ortaya koyduğu temel başlıklardan biri, konut arzının niteliği ve konumuyla ilgili.

Yalnızca toplam konut üretimini artırmak, erişilebilirlik sorununu çözmek için yeterli olmayabilir. Konutların talebin yoğunlaştığı bölgelerde, o bölgelerde yaşayan hanelerin ihtiyaçlarına ve gelir düzeylerine uygun şekilde üretilmesi gerekiyor.

Özellikle İstanbul gibi büyük kentlerde toplam konut stoku ile erişilebilir konut arzının birbirinden ayrılması önem taşıyor. Bir bölgede yeterli sayıda konut bulunması, bu konutların fiyatları hane gelirlerinin çok üzerindeyse barınma ihtiyacının karşılandığı anlamına gelmiyor.

Sosyal ve kiralık konut stoku büyütülmeli

İspanya'da sosyal amaçlı konutların toplam stok içerisindeki payının yüzde 1,5-1,7 seviyesinde kalması, sosyal kiralık konut politikasının önemini yeniden gündeme getiriyor.

Türkiye'de de kalıcı bir kiralık konut sistemi oluşturulabilmesi için her yıl yeni konutların sisteme dahil edilmesi ve finansman yükünün yalnızca kamu bütçesiyle sınırlı kalmaması gerektiği değerlendiriliyor.

İstanbul'da 15 bin kiralık konutluk uygulama bir başlangıç olarak görülse de uzun vadeli bir model için daha sürdürülebilir finansman mekanizmalarına ihtiyaç bulunuyor. Kamu ve özel sektör iş birlikleri, sosyal ve erişilebilir kiralık konut üretiminin artırılmasında değerlendirilebilecek seçenekler arasında yer alıyor.

Konut politikalarında yalnızca fiyat ve üretim verileri yeterli değil

İspanya'da konut üretiminin artmasına rağmen erişilebilirlik sorununun devam etmesi, konut piyasasının ölçümünde daha kapsamlı bir yaklaşım gerektiğini gösteriyor.

Bir ülkede kaç konut üretildiği ve fiyatların ne yönde değiştiği kadar, hangi gelir grubunun hangi şehirde hangi fiyat seviyesindeki konuta ulaşabildiğinin de ortaya konulması gerekiyor.

Prof. Dr. Ali Hepşen'in gündeme getirdiği Konuta Erişilebilirlik Endeksi önerisi bu noktada önem kazanıyor. Böyle bir ölçüm, konut politikalarının farklı gelir grupları üzerindeki etkisini değerlendirmeye ve ihtiyaç duyulan bölgeleri daha doğru belirlemeye yardımcı olabilir.

Kira düzenlemeleri tek başına çözüm sağlamıyor

Kira artışlarına yönelik düzenlemeler, kısa süreli kiralamalara getirilen sınırlamalar ve konut hakkının hukuki çerçevesi, konut politikalarının farklı araçlarını oluşturuyor. Ancak arz yetersizliği, sınırlı sosyal kiralık konut stoku ve gelirlerle konut maliyetleri arasındaki açılma devam ettiğinde yalnızca düzenlemeler yoluyla kalıcı bir çözüm sağlamak zorlaşıyor.

İspanya örneği, konut krizine karşı üretim, finansman, sosyal konut ve düzenleme politikalarının birlikte ele alınması gerektiğini ortaya koyuyor.

Türkiye açısından öne çıkan başlıklar ise konut arzını ihtiyacın yoğunlaştığı bölgelerde artırmak, sosyal ve kiralık konut stokunu büyütmek, erişilebilirliği gelir gruplarına göre ölçmek ve düzenlemeleri bu politikaları tamamlayacak şekilde tasarlamak.

Konut hakkının hukuken tanımlanması önemli olsa da bu hakkın günlük hayattaki karşılığını belirleyen temel ölçüt, insanların ihtiyaçlarına ve gelirlerine uygun konutlara gerçekten erişip erişemediği.

İspanya'da konut krizi derinleşiyor: Kiralar gelirin yüzde 74'üne ulaştı! yazısı ilk olarak EmlakDream'de yayımlanmıştır.