Ankara'da imar değişti: Bu 10 bölgede değer dengesi değişebilir

Ankara'da son haftalarda alınan imar kararları ve askıya çıkarılan planlar, kentin farklı gelişim akslarında önemli değişikliklere işaret ediyor. Ekonomi Ankara'nın plan ve meclis kayıtlarından derlediği verilere göre Çankaya, Etimesgut, Yenimahalle, Altındağ, Kahramankazan ve Polatlı'daki bazı alanlarda ticaret fonksiyonu, kat yüksekliği, emsal, sanayi-depolama ve ulaşım kullanımları yeniden düzenleniyor.

Plan değişikliği tek başına taşınmaz fiyatının artacağı anlamına gelmiyor. Ancak yapılaşma hakkı, kullanım türü, ulaşım bağlantısı ve ticari fonksiyon değişiklikleri gayrimenkul değerlemesinde yakından takip edilen başlıca göstergeler arasında bulunuyor.

Mustafa Kemal'de taban oturumu yüzde 50 büyüyor

Çankaya Mustafa Kemal Mahallesi'ndeki çok sayıda ticari parseli kapsayan düzenleme en dikkat çekici kararlardan biri. ABB Meclisi'nin 8 Eylül tarihli kararında 28165, 28166, 28167, 28168, 28169, 28170, 28171, 28173 ve 29369 adalardaki çok sayıda parsel yer alıyor. Plan belgelerine göre ticaret/kentsel servis alanlarında TAKS 0,30'dan 0,45'e yükseliyor. Böylece izin verilen taban oturumu oranı yüzde 50 büyüyor. Bazı parsellerde yapı yüksekliği de 15 kat olarak belirleniyor.

Bu değişiklik, Ankara'nın önemli ofis ve ticaret akslarından Mustafa Kemal-Söğütözü hattındaki yeni proje potansiyelini yakından ilgilendiriyor.

Kızılırmak'ta hastane parseli 6 kattan 9 kata çıktı

Kızılırmak Mahallesi 27475 ada 1 parseldeki hastane alanında maksimum yapı yüksekliği 6 kattan 9 kata çıkarıldı. ABB Meclisi değişikliği 8 Eylül'de oyçokluğuyla kabul etti. Plan 5 Ekim'de askıya çıkarıldı ve 3 Kasım'a kadar askıda kalacak.

Çukurambar-Kızılırmak bölgesindeki sınırlı boş arsa stoku dikkate alındığında, sağlık yatırımlarına yönelik yapılaşma hakkındaki değişiklik bölgedeki ticari gayrimenkul piyasası açısından önem taşıyor.

Yapracık'ta sağlık alanı ticarete dönüştü

Etimesgut Yapracık Mahallesi 49832 ada 1 parselde kullanım kararı Sağlık Alanı'ndan Ticaret Alanı'na çevrildi. Yapılaşma koşulları E=1,50 ve en fazla 16 kat olarak korunuyor. Plan 28 Eylül'de askıya çıktı ve 27 Ekim'e kadar askıda.

Bu karar Yapracık-Bağlıca gelişim aksında ticari alan stokunun genişlemesi açısından takip edilmeye değer.

Alacaatlı'da 19 bin 330 m² alan ticaret fonksiyonu aldı

Alacaatlı 42916 ada 2 parselde yaklaşık 19 bin 330 metrekarelik alan, eğitim kullanımından Ticaret Alanı'na dönüştürüldü. Plan kayıtlarında E=1,00 ve 5 kat yapılaşma koşulu öne çıkıyor. Plan 1-30 Ekim tarihleri arasında askıda.

Alacaatlı'nın son yıllarda konut ağırlıklı büyümesi dikkate alındığında, büyük ölçekli yeni ticaret fonksiyonlarının bölgedeki hizmet ve ticari gayrimenkul dengesini değiştirmesi mümkün.

Beytepe'de spor alanının fonksiyonu değişti

Beytepe Mahallesi 28502 ada 1 parseldeki Spor Tesisi Alanı, Ticaret Alanı kullanımına dönüştürüldü. Plan belgelerinde E=0,10 ve en fazla 5 kat koşulu yer alıyor. Karar ABB Meclisinde 8 Eylül'de oybirliğiyle kabul edildi.

İskitler'de 14 katlı yeni ticaret alanları

İskitler Merkezi İş Alanı Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı I. Etap II. Kısım planında T1 Ticaret Alanları için E=2,30 ve en fazla 14 kat yapılaşma koşulu bulunuyor. Plan 28 Eylül-28 Ekim arasında askıda. Merkezi iş alanlarında ticaret, finans, turizm, sosyal-kültürel tesisler ve bazı konut kullanımlarına olanak tanınıyor.

Bu nedenle İskitler'deki dönüşüm, Ankara'nın geleneksel sanayi ve ticaret bölgesinin yeni bir merkezi iş alanına evrilmesi açısından ayrı önem taşıyor.

Macunköy Metro çevresine yeni kullanım

Macunköy Metro İstasyonu yanındaki 65434 ada 1 parsel, Psikoteknik Değerlendirme Testi ve Simülasyon Şoför Eğitim Merkezi olarak planlandı. Yapılaşma koşulu E=1,00 ve 6,50 metre, yani 2 kat olarak belirlendi. Planın askı süresi 27 Ekim'de sona eriyor.

Oran-Dikmen'de 8 parsel yeniden planlanıyor

Dikmen-Oran Mahallesi 80037 ada 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ve 10 parselleri kapsayan planlarda Ticaret-Konut, Belediye Hizmet Alanı, Kamu Hizmet Alanı ve Sosyal Tesis Alanı gibi farklı kullanımlar bulunuyor. Plan değişikliği 24 Eylül'de askıya çıktı ve 23 Ekim'de sona erecek.

Sekiz parseli birlikte kapsaması nedeniyle bu alan Oran-Dikmen aksındaki en kapsamlı güncel plan hareketlerinden biri olarak öne çıkıyor.

Kahramankazan'da sanayi ve depolama alanı genişliyor

Orhaniye Mahallesi 2724 ada 2, 3 ve 4 parselleri kapsayan düzenlemede mevcut yönetim merkezi, kültürel tesis ve spor kullanım kararlarının bir bölümünün Sanayi ve Depolama Alanı'na dönüştürülmesi öngörülüyor. Örneğin 4 bin 442 m² büyüklüğündeki 2724/2 parselde E=0,60 korunurken yükseklik "serbest" hale geliyor; 4 bin 273 m² büyüklüğündeki 2724/4 parselde ise emsal 0,20'den 0,60'a yükseliyor ve yükseklik serbest bırakılıyor.

Bu değişiklik Kahramankazan-Saray-Orhaniye hattındaki sanayi ve lojistik gelişimini güçlendirebilecek göstergelerden biri.

Polatlı'da demiryolu çevresinde yeni düzenleme

Polatlı Hacıtuğrul Mahallesi'nde 513, 514, 515, 517 ve 518 adaları kapsayan plan; TCDD Ara İstasyon Alanı, Gelişme Konut Alanı ve Ağaçlandırılacak Alan kullanımlarını birlikte düzenliyor. Gelişme konut alanında brüt nüfus yoğunluğu 38 kişi/hektar, yapılaşma koşulu ise E=0,18 olarak belirtiliyor. Planın güncel askı süreci 13 Ekim'de sona eriyor.

Değeri en fazla hangi kararlar etkileyebilir?

Plan verileri birlikte değerlendirildiğinde gayrimenkul piyasası açısından Mustafa Kemal'de TAKS artışı, Kızılırmak'ta 6'dan 9 kata yükselen yapı hakkı, Yapracık ve Alacaatlı'daki ticaret dönüşümleri, İskitler'de E=2,30 ve 14 katlık ticari yapılaşma ile Kahramankazan'daki sanayi-depolama dönüşümü öne çıkıyor.

Ancak imar değişikliği taşınmazın piyasa değerinde otomatik artış anlamına gelmiyor. Mülkiyet durumu, parsel büyüklüğü, yol cephesi, altyapı, planın kesinleşmesi, dava ve itiraz süreçleri ile piyasa talebi değer üzerindeki sonucu belirleyen diğer önemli değişkenler olacak.

Ankara'da yatırımcıların yalnızca ilan fiyatlarını değil, belediyelerin askı ilanlarını ve ada-parsel bazındaki yeni imar kararlarını da takip etmesi giderek daha önemli hale geliyor.