Evini kentsel dönüşüme verenler dikkat! Müteahhit işi bekletiyorsa ne yapılmalı?

Avukat Hüseyin Aydın, kentsel dönüşümde, müteahhidin işi yıllarca bekletmesi nedeniyle arsa sahiplerinin mağdur olmasını önlemek için yapılması gerekenleri açıkladı. Özellikle İstanbul'da hızla ilerleyen kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında binlerce vatandaş müteahhitlerin işi bekletmesinden yakınıyor. Peki bu gibi durumlarda ne yapılmalı? Evini kentsel dönüşüme verenler dikkat...

Avukat Hüseyin Aydın sosyal medya hesabından tek tek açıkladı. İşte ayrıntılar... 

Av. Hüseyin Aydın @Avhuseyinaydin

Kentsel dönüşümde, müteahhidin işi yıllarca bekletmesi nedeniyle arsa sahiplerinin mağdur olmasını önlemek için kanun koyucu istisnai bir yol öngörmüştür: sözleşmenin idari yoldan feshi. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hem eser sözleşmesi hem taşınmaz devri unsurunu barındıran karma nitelikli akitlerdir ve kural olarak tek taraflı iradeyle feshedilemez; sona erme ancak tarafların anlaşması (ikale) ya da mahkeme kararıyla mümkündür. Ancak afet riski taşıyan yapıların ivedilikle yenilenmesi ihtiyacı, 6306 sayılı Kanun'da genel hükümlerin yavaş yargılama süreçlerinden farklı, süratli bir idari mekanizma doğurmuştur. Bu yazıda idari feshin şartlarını, işleyişini ve sonuçlarını ele alıyoruz.

İki sözleşme türünün birleşiminden oluşan bu akit, önemli sonuçlar doğurur. Eser sözleşmesi unsuru (TBK m. 470 vd.) yüklenicinin binayı zamanında ve ayıpsız teslim borcunu; taşınmaz satış vaadi / mülkiyet devri unsuru (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26) ise noterde resmi düzenleme şeklinde yapılması zorunlu devir borcunu ifade eder. Taşınmaz devri içerdiği için sözleşme tek taraflı beyanla feshedilemez; Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri içtihatlarında da vurgulandığı üzere, taraflar anlaşmadıkça sözleşme ancak herkesin mutabakatı veya mahkeme hükmüyle sona erdirilebilir. Tapu siciline şerh edilen haklar, geçerli bir yasal veya yargısal dayanak olmadan kaldırılamaz.

Sözleşmenin sona erdirilmesinde üç yol vardır. İlki ikale/tasfiye protokolüdür: tüm arsa sahipleri ve yüklenicinin ortak iradesiyle, sözleşme noterde yapıldıysa yine noterde düzenlenir. Protokolde inşaatın tamamlanma oranı, imalat bedelleri, mahsuplaşma, arsa paylarının iade takvimi, şerhlerin terkinine muvafakat ve karşılıklı ibra yer almalıdır. Ancak tek bir malikin dahi imzadan kaçınması süreci kilitler. İkinci yol Asliye Hukuk Mahkemesinde fesih ve tapu iptal-tescil davasıdır; mahkeme temerrüdü ve gecikmenin sorumlusunu bilirkişi eliyle inceler, fakat keşif, rapor, istinaf ve temyiz aşamalarıyla süreç 3-5 yıl sürebilir. Bu sırada binası yıkılmış vatandaşlar açıkta kalabilir. Üçüncü yol ise bu tıkanıklığı aşmak için tasarlanan 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari fesihtir; idarenin tespiti ve kanuni sürelerin dolmasıyla sözleşme kendiliğinden hükümsüz kalır.

İdari fesih olağanüstü bir yetki olduğundan, 6306 sayılı Kanun m. 6/14 ve Uygulama Yönetmeliği m. 13'teki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir. İlk şart karar yeter sayısıdır: eski metindeki 2/3 çoğunluk terk edilmiş, artık arsa payı oranında salt çoğunluk (%50+1) yeterlidir. Çoğunluk kişi veya daire sayısına göre değil, tapudaki arsa paylarına göre hesaplanır; toplam payın 1.000 olduğu bir parselde en az 501 pay sahibinin imzası süreci başlatır. İkinci şart, sözleşmeden itibaren bir yıl geçmesine rağmen inşaata başlanmamasıdır; salt ruhsat başvurusu, saha çevrilmesi veya sembolik hafriyat işe başlama sayılmaz. Üçüncü şart, başlanmış inşaatın en az altı ay süreyle ikmali sağlayacak seviyede durmasıdır; şantiyeye sembolik işçi göndermek 'göz boyama' kabul edilir. Son ve temel şart ise gecikmenin müteahhidin kusurundan (mali darboğaz, terk, ruhsat takibinin ihmali gibi) kaynaklanmasıdır; gecikme maliklerin edimlerini (arsayı teslim, vekâletname verme gibi) yerine getirmemesinden doğuyorsa idari fesih şartları oluşmaz.