Konut fiyatları artıyor gibi görünüyor ama satış yapmak zorlaşıyor!

Gayrimenkul piyasasında ilan fiyatlarının yükselmesi, konutların aynı oranda değer kazandığı veya kolayca satılabildiği anlamına gelmiyor. Satıcının talep ettiği fiyat, taşınmazın gerçek piyasa değeri ve gerçekleşen satış fiyatı arasındaki fark büyürken, alıcıların finansmana erişim güçlüğü de satış süreçlerini zorlaştırıyor.

Gayrimenkul piyasasında fiyatlar kadar, alıcı ve satıcı beklentileri arasındaki makas da belirleyici oluyor. Satıcılar geçmiş fiyatları ve geleceğe yönelik beklentileri doğrultusunda yüksek bedeller talep ederken, alıcılar ödeme gücü ve finansman koşullarını dikkate alarak karar veriyor. Bu durum, ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasındaki farkın açılmasına neden olabiliyor.

İlan fiyatı ile gerçek satış değeri aynı değil

Gayrimenkul piyasasında en sık karşılaşılan yanılgılardan biri, ilanlarda yer alan fiyatların doğrudan piyasa değerini yansıttığını düşünmek. Oysa bir konutun yüksek bir bedelle satışa çıkarılması, o fiyattan alıcı bulacağı anlamına gelmiyor.

Satıcıların geçmiş fiyat hareketlerini ve geleceğe ilişkin beklentilerini dikkate alarak belirlediği fiyatlar, alıcıların ödeme kapasitesiyle örtüşmediğinde satış süreci uzayabiliyor. Böylece ilan fiyatları yüksek seviyelerde kalırken, taşınmazların el değiştirmesi zorlaşabiliyor.

Konut alıcısının ödeme gücü belirleyici oluyor

Gayrimenkul piyasasında satışları etkileyen temel unsurlardan biri de finansmana erişim. Konut kredisi koşulları, faiz oranları ve aylık taksit yükü, alıcıların bütçelerini ve satın alma kararlarını doğrudan etkiliyor.

Satıcının beklentisi ile alıcının karşılayabileceği bedel arasındaki fark büyüdükçe, tarafların ortak bir fiyat üzerinde anlaşması güçleşiyor. Bu durum, özellikle alıcıların finansman imkânlarının sınırlı olduğu dönemlerde konutların daha uzun süre ilanda kalmasına yol açabiliyor.

Her konutun piyasa değeri farklı

Bir taşınmazın gerçek değerini belirlemek için yalnızca benzer ilanlardaki fiyatlara bakmak yeterli olmuyor. Konum, yapı kalitesi, ulaşım olanakları, imar durumu, hukuki özellikler ve bölgedeki gerçek talep gibi birçok unsurun birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Aynı bölgede bulunan iki konut arasında bile bu özelliklere bağlı olarak önemli değer farklılıkları oluşabiliyor. Bu nedenle genel fiyat hareketlerinden yola çıkarak her taşınmazın aynı oranda değerlendiğini varsaymak yanıltıcı olabiliyor.

Gayrimenkulde doğru fiyat nasıl belirlenmeli?

Gayrimenkulün sağlıklı biçimde fiyatlandırılması için ilanlardaki talep edilen bedellerin yanı sıra gerçekleşen satışların, bölgesel talebin, taşınmazın fiziksel ve hukuki özelliklerinin ve mevcut finansman koşullarının birlikte analiz edilmesi gerekiyor.

Mesleki yaklaşımım net: Doğru fiyat, yalnızca satıcının talep ettiği veya alıcının teklif ettiği bedel değildir. Doğru fiyat, piyasa koşulları içinde gerekçelendirilebilen ve somut verilerle desteklenebilen değerdir.

Gayrimenkul piyasasında sürdürülebilir ve sağlıklı bir denge kurulabilmesi için alıcı ve satıcı beklentilerinin gerçek piyasa verileriyle buluşması gerekiyor. İlan fiyatlarındaki artışın tek başına yeterli bir gösterge olmadığı bu süreçte, gerçek değerleme ve gerçekleşen satış verileri her zamankinden daha fazla önem taşıyor.

(Kaynak: Mustafa Kemal Şahin – GAPAS Başkanı)

Konut fiyatları artıyor gibi görünüyor ama satış yapmak zorlaşıyor! yazısı ilk olarak EmlakDream'de yayımlanmıştır.